أول قانون عقاري صيني يفتح أبواب الاستثمار الأجنبي

[كلاش]

أول قانون عقاري صيني يفتح أبواب الاستثمار الأجنبي
جماعات من الشيوعيين القدامى تعتبر القانون خيانة للنظام الاشتركي

لندن: «الشرق الأوسط»
من المتوقع ان يقر البرلمان الصيني في غضون اسابيع، قانون العقارات الجديد الذي يبيح الاستثمار الاجنبي في العقار بعد عام كامل من المناقشات الحادة بين المطالبين بتحرير الاقتصاد الصيني وبقايا النظام الشيوعي الذين يحبذون تضييق دور القطاع الخاص وقصر الاستثمار على المواطنين الصينيين.
وتفتتح جلسة مناقشات مجلس الشعب الصيني غدا الاحد، ويلقي فيها رئيس الوزراء وين جياباو بيان ميزانية العام الجديد والتعديلات القانونية المتوقعة. وينتظر المستثمرون الاجانب بفارغ الصبر صدور القانون الصيني الخاص بالعقار، خصوصا فيما يتعلق بحماية حقوق المستثمر الاجنبي ومدى حرية الاستثمار المتاحة له من حيث الحدود المالية والجغرافية.
وعلى الرغم من ان مجلس الشعب الصيني لا يماثل البرلمانات الغربية المشاغبة، إلا ان مشروع قانون العقار سوف يتعرض لمناقشة وافية حتى يقتنع اكبر عدد من اعضاء المجلس بضرورة فتح مجال العقار الصيني على مصراعيه أمام الاستثمار الاجنبي.
وكان القانون قد تأخر في صدوره العام الماضي بعد خلاف نشب بين الاكاديميين والمسؤولين حول موازنة المصالح العليا للصين بمزايا الاستثمار المتاحة للقطاع الخاص. ويعارض القانون بعض جماعات من النظام الشيوعي القديم التي تعتبر فتح مجال الاستثمار للاجانب خيانة للنظام الاشتراكي. ويقول المعارضون ان القانون المقترح ينتهك سيادة الملكية العامة للشعب الصيني ويتعارض مع روح الدستور التي تفرق بين النشاطات القانونية وغير القانونية.
ولكن اساتذة في القانون في جامعة بكين يؤكدون ان القانون سوف يعتمد خلال الدورة الحالية، لان المعترضين عليه هم انفسهم المعترضون على عملية الاصلاح الاقتصادي في الصين في كافة المجالات الأخرى. وهؤلاء اصبحوا أقلية ولا احد يستمع اليهم بعد ان اصبح الاقتصاد الصيني احد المحركات الرئيسية للاقتصاد العالمي. ويضيفون ان قانون العقارات اصبح حاجة ملحة لحماية الحقوق الفردية لملاك العقار من المواطنين الصينيين قبل الاجانب.
ولا تعتبر الحكومة الصينية ان مشروع قانون الملكية العقارية يشكل معضلة قانونية كبيرة، لانها بصدد اتخاذ الكثير من الاجراءات الاصلاحية خلال الدورة البرمانية الحالية تشمل المساواة في ضرائب الشركات بين الشركات الصينية والشركات الاجنبية. كما تهدف الحكومة الى معالجة مشكلة الفوارق الكبيرة في الدخل بين الشعب الصيني بتوجيه بعض الدعم للمناطق الريفية وزيادة الانفاق على مجالات الصحة والتعليم والاسكان الاجتماعي.
وتحاول الحكومة الصينية في الوقت الحاضر التركيز على جوانب التنمية غرب البلاد التي تعاني من ندرة رأس المال والعمالة الماهرة رغم الحوافز التي تقدمها حكومة بكين. وتشن الحكومة الصينية حملة استثمار تحت شعار «الاتجاه غربا» ومع ذلك لم تنجح الحملة في تشجيع الاستثمار الاجنبي في غرب الصين الذي هبط من نسبة 4.5 % في عام 2000 الى 3 % حاليا.
وتشعر الحكومة الصينية بالحرج من حجم النشاط الاقتصادة النشط في المنطقة الساحلية الشرقية ومدنها الكبرى بالمقارنة من خمول المناطق الريفية الغربية التي ما زالت تعتمد على الانتاج الزراعي.
وتحاول الحكومة الصينية النهوض بالمنطقة الغربية عن طريق تشجيع بعض الصناعات والسياحة والعقار، وتأمل ان يستفيد المستثمر الاجنبي من بعض الحوافز المتاحة من اجل تحسين اوضاع فقراء الصين، في الوقت الذي يحقق فيه المستثمر بعض العوائد ايضا. ويبدأ هذا التوجه من المدن الصينية الكبيرة التي تتنافس فيما بينها على جذب الاستثمار اليها من داخل وخارج الصين.
وتحاول الصين تقليد التجربة الهندية التي نجحت في جذب الاستثمار العقاري الدولي اليها بعد صدور قانون العقارات فيها في فبراير (شباط) عام 2005. وتأمل الهند ان تجذب اليها خلال السنوات العشر المقبلة 40 مليار دولار على الاقل من الاستثمار العقاري. كما اكتشفت الهند ايضا ان هناك الكثير من الطلب على العقار التجاري للمكاتب الخاصة بالشركات الاجنبية، والتي بلغ فيها الطلب حجم 70 مليون قدم مكعب في اكبر سبع مدن هندية.
ولا يمنع العديد من المستثمرين الاجانب من دخول اسواق الصين حاليا سوى عدم وضوح الرؤية وغموض الجوانب القانونية الخاصة بحماية حقوق الملكية الخاصة. ومع ذلك يتابع العديد من كبار المستثمرين السوق الصيني عن كثب من اجل اقتناص فرص الاستثمار الأولى فيه بعد صدور القانون الجديد.
ويقدم السوق الصيني العديد من الفرص التي تتراوح بين العقارات السكنية الموجهة الى الايجار في المدن المزدحمة التي لا ينقطع فيها الطلب على الاسكان بعوائد لا تقل عن 10 في المائة من قيمة الاستثمار، الى العقارات التجارية مثل المكاتب والمنافذ التجارية التي تدر احيانا ايرادات اكثر من عقارات الاسكان. هناك ايضا فرص لتطوير كافة فئات العقار للبيع للاجانب وايضا للاثرياء الصينيين الذين يزداد عددهم دوما.
من بين المشاريع التي تقوم بها شركات صينية وتتوجه الى المشتري الصيني حاليا، مشروع يقام على مساحة 47 ألف متر مربع في مدينة شنغهاي لبناء 18 فيلا على الطرازين الفرنسي والبريطاني بسعر لا يقل عن عشرة ملايين دولار لكل منها. وتثير مثل هذه المشاريع مخاوف بنك الصين المركزي الذي يخشى من فقاعة عقارية بسبب نشاط الاقتراض العقاري المحلي الذي بلغ في شنغهاي وحدها حوالي 16.3 مليار دولار في العام الاخير. ويفرض بنك الصين المركزي شروطا اكثر قسوة على الاقراض للعقار الفاخر، حيث يطلب مشاركة المستثمر بحوالي 30 من اجمالي الاستثمار (مقابل 20 في المائة في مشاريع العقار العادية والشعبية)، كما يفرض على المشاريع الفاخرة نسبة فوائد أعلى. ومع ذلك لا تزيد نسبة الاقراض العقاري في الصين على 10 في المائة من اجمالي الاقراض المصرفي، وهي نسبة ضئيلة بالمقارنة مع مثيلاتها في الدول الغربية. والسبب الرئيسي هو عدم وجود استثمار اجنبي ملحوظ بعد في مجال العقارالصيني.
وتقول شركة الاستثمار العقاري «لاسال» في لندن إن صناديق الاستثمار العقاري لا تنتظر القانون الصيني وتجري أبحاثها على دخول المناطق الغربية في الصين على اعتبار أن مدنها تمثل نجوم المستقبل. وتقدم مدن غير معروفة في الغرب مثل هسيان ووكسي وهاربن فرص استثمار سانحة لصناديق العقارات الغربية التي تسعى وراء فرص جديدة بعيدا عن مدن الساحل الصيني الشرقي التي وصلت الى حد التخمة الاستثمارية. وتحاول الصناديق ان تتعامل اولا مع الحكومات المحلية الصينية المشجعة للاستثمار الاجنبي لكي تبدأ من المدن الكبيرة في هذا المناطق. احدى المدن التي ترشحها شركة «لاسال» لبداية الاستثمار في الصين مدينة شينغدو عاصمة اقليم سيشوان التي يبلغ تعدادها نحو 11 مليون نسمة. وتشجع الحكومة المحلية في الاقليم الاستثمار الاجنبي، ونجحت حتى الآن في جذب شركات من طراز «نوكيا» و«آي بي إم» و«موتورولا». وتمثل مدن الصف الثاني فرصا استثمارية كبيرة في الصين نظرا لحجم النمو المتوقع في المستقبل. وتوفر مثل هذه المدن اكبر فرص النمو والعوائد من ناحية، ولكن مخاطرها من ناحية اخرى تتركز في انعدام الشفافية حاليا ـ حتى صدور قوانين الحماية ـ وصعوبة التخطيط لحجم العوائد الايجارية في المستقبل.
من ناحية العوائد، يتوقع المستثمرون في المدن الصينية الصغيرة عوائد لا تقل عن 12 في المائة من حجم رأس المال لتعويضهم عن حجم المخاطر التي يقبلون عليها، وتمثل هذه العوائد حوالي ثلاثة أضعاف ما يمكن توقعه من مدينة قليلة المخاطر مثل لندن التي لا تزيد فيها العوائد العقارية حاليا على اربعة في المائة.
* خطوات عملية للاستثمار العقاري في الصين > يعتبر سوق العقار الصيني حديث العهد نسبيا، حيث لم يبدأ في التحرك سوى منذ منتصف التسعينيات. ويجد المستثمر الاجنبي الكثير من جوانب الغموض في الخطوات العملية المطلوبة التي يكتشف ان بعض المسؤولين لا يعرفونها ايضا. ويعتبر مفتاح الاستثمار العقاري الصيني العثور على تمثيل قانوني من الطراز الاول للقضاء على العراقيل البيروقراطية.
ولعل سبب هذا الغموض هو ان القانون الصيني يجمع بين العرف المحلي والقوانين الوطنية السائدة، وفي الكثير من الأحيان يوجد تعارض بين الجانبين ويخضع الامر في النهاية الى التفسير الذي تضعه الحكومة المحلية ومدى رغبتها في وجود المستثمر الاجنبي. وهناك بعض المحاذير على الاستثمار الاجنبي في الاراضي ونوع العقار تعتمد على الموقع والمساحة والقيمة.
احد المخاطر الاخرى ان الحكومة الصينية ما زالت في مرحلة اختبار القوانين العقارية، وتلجأ احيانا الى تغيير القوانين لعلاج مشاكل معينة، ولكن التغيير يؤثر على جميع المستثمرين وليس فقط على الفئة المقصودة. احد امثلة هذا التغيير قانون صيني لمكافحة المضاربة يمنع بيع العقارات التي اشتراها المستثمر من على الخريطة ويريد بيعها فور اكتمال البناء لجني الارباح. وتفرض الحكومة على مثل هذه العمليات ضرائب قيمة متزايدة تبتلع معظم الفارق بين سعري الشراء والبيع. ولا يتجنب المستثمر هذا القانون إلا بالاحتفاظ بالعقار لمدة عامين على الاقل.
والى جانب المحامي الماهر يحتاج المستثمر العقاري ايضا الى شركة عقار متمرسة ومرخص لها العمل في المجال العقاري لتجنب مشاكل ممارسات غير محترفة من الشركات غير المرخصة. وتوفر الشركات المرخصة معلومات مفصلة عن المناطق التي تتخصص فيها من حيث القوانين السارية والعقارات المناسبة للمستثمر الاجنبي وحجم العوائد.
ويمكن للمستثمر الاجنبي توكيل وكيل صيني للقيام بالخطوات اللازمة نيابة عنه، ويمكن للمحامي ان يقوم بهذه المهمة. ولا بد للمستثمر في العقار الصيني ان يكون اسمه مسجلا رسميا لدى السلطات الصينية، ويمكن القيام بذلك داخل الصين او عبر سفاراتها المنتشرة في الخارج.
هناك ايضا بعض التكاليف التي يجب على المستثمر ان يأخذها في الاعتبار مثل:
- رسوم دمغة قيمتها 3 في المائة.
- رسوم ضرائب صيانة قيمتها 2 في المائة.
- ضريبة تعاقد قيمتها 1.5 في المائة.
- ضريبة على العقارات المباعة للمرة الثانية قيمتها 0.5 في المائة.
ويتم التعاقد على البيع والشراء بالاتفاق على السعر وتوقيع تعاقد مبدئي ودفع المقدم الذي يحتفظ به في العادة وكيل البائع حتى اكتمال البيع. وتتم بقية الاجراءات في الادارات الحكومية التي تقوم بمهام الشهر العقاري لتسجيل التعاقد واصدار الصكوك بتاريخ نقل الملكية. وفي هذا التاريخ يتم تبادل الوثائق ودفع بقية الثمن وكافة الضرائب المستحقة ورسوم المحاماة وشركات العقار. ويتسلم المستثمر بعد ذلك مفتاح عقاره الصيني.